早先没划租界的时候,天津是很冷清的,后来天津成为租界城市就迅速繁荣起来,房价跟着迅速飙升
但是我们也不能犯经验主义错误,仅凭以上几个事例就断言房价永远会随着时间的推移而上涨,有时候受时局、政策或者过度投机的影响,房价会涨着涨着就突然下滑。
例如北京的住房市场,“民国十七年前一直涨价,至民国十八年反形跌价。”(《北平市之地价、地租、房租与税收》,中国地政学院学生魏树东完成于1934年,台湾成文出版社1977年影印)为什么会出现这种情形?因为北伐胜利,国民党把北洋军阀打跑了,北京不再是首都,行政机关大批南迁,官员和富商卷铺盖走人,北京成了一座没有购买力的死城,楼市岂不崩盘?
其实早在北京崩盘之前,天津楼市就已经崩过一次盘了。早先没划租界的时候,天津是很冷清的,后来天津成为租界城市,有“治外法权”罩着,什么事儿都是洋人说了算,中国人犯了法,或者当了政治犯,一逃进租界,就没人敢逮了,所以革命党人也去天津,前清遗老也去天津,下野军阀也去天津,天津迅速繁荣起来,房价跟着迅速飙升,房地产公司也跟着遍地开花。民国十五年前后,光是天津本土的房产公司就多达几百家(《天津市地价之研究》,中国地政学院学生房师文完成于1934年,台湾成文出版社1977年影印)。天津城内原有的空地上都盖满了楼房,过去的平房也很快地被拆掉重建。前清遗老和一些实业派人士眼见有利可图,纷纷涉足房地产开发,一时间建筑材料供不应求,自建房的家庭想买砖,必须提前一年预约才能买到。当时有一首竹枝词唱道:
租界街基价倍腾,房金移转即加增。更多阔佬营三窟,土木工程日日兴。(《丙寅天津竹枝词》,冯文洵结集成书于1928年,1934年出版)说的就是当时天津房地产市场的过度繁荣景象,那时候,即使再精明的开发商,即使再有眼光的炒房客,也想象不到房价会跌。可是到了1927年,“革命军北伐节节胜利,一般旧官僚皆以为旦夕不保”,坐拥多套豪宅的遗老、官僚和小军阀们纷纷卖房,携带细软前往上海避难,市场上的房子供过于求,卖方市场变成了买方市场,房价立马下跌。而普通购房者眼见房价下跌,本来想买也不敢买了,人人持币观望,于是房价跌得更厉害。早先向房产公司和投机客大手笔放款的银行收不回资金,工商业无法运转,市面更加萧条,天津卫迎来了有史以来第一次大崩盘。
我们同样不能犯另一个经验主义错误,以为崩盘之后房价就会一直滞涨。1929年北京“反形跌价”以后,房价滞涨的情形持续了八九年,但是到了1937年,日本鬼子占领北京,在华北平原烧杀抢掠,在北京四郊制造无人区,人为地把农村居民赶进北京城,同时日本侨民也跟在鬼子的刺刀后面大批迁入北京定居,使得北京人多房少,一房难求,房价和房租突然飞涨起来,房地产市场比1929年以前还要火爆得多(老舍先生的名著《四世同堂》里生动记录了这一现象),并且这一火爆状态一直持续到1948年解放军围城。包括民国时代的其他城市,如上海、汉口、杭州、无锡,也都经历过大崩盘,但是不久以后又都浴火重生,比崩盘以前还要火爆。
从火爆到崩盘,再从崩盘到火爆,是难以打破的经济规律,也是恒久不衰的历史循环
时人看待房价,往往只分析最近几年,包括专搞房地产的商人和专攻经济学的学者,也最多把视野扩大到最近二三十年,很多人居然武断地认为“二三十年以前还不存在房地产交易”(一房地产专家这样断言)。我们缺乏大历史的眼光,所以我们容易犯经验主义错误,容易把一时观察的所得放大成永恒的真理。其实稍微把眼光放长远一点,了解一下民国甚至更早时代的楼市变幻,就会明白房价的走势并不是从长期来看一直上涨,它总有崩盘那一天;而崩盘也并不是那么可怕,看似一潭死水的楼市在不久以后仍然会重新繁荣起来。
从火爆到崩盘,再从崩盘到火爆,就像帝制时代的“一治一乱”,这就是难以打破的经济规律,也是恒久不衰的历史循环。
(李开周)